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关注：公布房产成本，是否真的涉及商业机密呢？
 2006年11月16日09:21 钱江晚报  林娇 徐叔竞 

[提要]2001年时拿地成本只有165万元/亩，折合楼面价为2475元/平方米；等到两三年后建成，房价销售价格涨到7800元/平方米以上，加上商铺和车位，开发商凭此项目赚得5.8亿元的毛利润，相对于其6亿元的

2001年时拿地成本只有165万元/亩，折合楼面价为2475元/平方米；等到两三年后建成，房价销售价格涨到7800元/平方米以上，加上商铺和车位，开发商凭此项目赚得5.8亿元的毛利润，相对于其6亿元的成本来说，回报率几乎达到100%！

日前，一份关于杭州某楼盘开发成本清单，在杭州各大房产论坛引起了轰动。关于“公开房产成本”的呼声再次响起。   

事实上，要不要公开房产成本已成为一个全国性的热点话题。广州人大代表提交公开房产成本提案但被否决；江苏盐城公开“官方版本”房价成本清单；而一向以语出惊人著称的国内房产界大佬任志强日前在个人博客上发表见解，声称房产开发企业没有必要也不应公布自己的成本清单…… “房产成本该不该公开”成为公众热点话题。

房产成本是商业机密？
 
“这种做法容易造成对企业商业秘密的侵犯和对公平竞争环境的影响。”近日，针对广东省人大代表提出公开房屋成本价的意见，广东省建设厅这么表示。这一说法遭到众多反对的声音。很多普通购房者认为，作为消费者，公众有知晓房屋开发成本的权利，政府不能动辄以“商业机密”为由，放弃对楼市的监管权。

公布房产成本，是不是真的涉及商业机密呢？

“要求公开房产成本，在一定程度上确实涉及到开发商的商业机密，因为除了土地价格和建安成本、配套费用外，剩下的就是运营成本了。而事实上，每个开发商都有自己的运营方式和操作模式，市场牵引着他们的操作方式，这就是他们的机密。”双赢机构董事长章惠芳说。

杭州某房产公司老总韩先生表示，开发商运作项目的启动资金，有些来自于银行贷款，有些来自于民间借贷，有些则来自于自有资金。这些启动资金的成本是开发商们讳莫如深的话题，在实际操作上确实也很难测算，从这个意义上来说，公布房产成本涉及到商业机密。

事实上，更多的“秘密”也不仅仅是资金、运营成本这么简单。“算不清道不明的可能还在于拆迁费用和公共关系成本这块吧。”一位开发商快速地带过了这句话。

何为商业机密？“在《反不正当竞争法》中，对商业机密一词的定义是：不为公众所知悉的、能给经营者带来经济利益，并采取了保密措施的经营措施和技术信息。”杭州易盟律师事务所律师吴旭华告诉记者，其中“采取了保密措施”是关键。倘若按照这个标准，目前的房价定价机制和经营措施中并没有采取刻意的保密措施。因此吴旭华认为，无论房产成本公开与否，都与“商业机密”关系不大。
杭州楼盘成本到底有多少？
 
土地出让金、前期费、建安费、附属配套费、公共基础设施费、管理销售财务费、政府规费、土地增值利润税金。这八大项构成了房价的基本组成部分。那么，杭州楼盘的成本到底占房价的多少？

“房产成本构成主要包括土地价格﹑建安成本和公司管理成本。在杭州，房价成本中占大头的是土地成本。”一位不愿意透露姓名的开发商说。

杭州某开发商沈先生表示，土地价格根据不同的地块是不同的，但是一个城市的土地价格基本都是透明的，尤其是实行招挂拍制度以后，杭州出让的地块价格是完全透明的。他以自己手头在操作的几个项目举例：“土地价格成本基本占总体成本的60%，而建安成本的弹性相对较小，每个地方的价位不会相差很多，建安成本占总成本的15%～30%，其余的就是管理成本了。”

韩先生补充说，建安成本这块内容其实也没有什么秘密，在杭州，这个经验值基本是固定的，一般来说，多层的建安成本在每平方米1000多元，高层住宅则为每平方米1300元左右。

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